Wer in einer deutschen Großstadt eine Eigentumswohnung sucht, bekommt für 390.000 Euro nur wenige Quadratmeter. In Kamsdorf im thüringischen Landkreis Saalfeld-Rudolstadt kann man für den gleichen Betrag eine ganze Kleinstadt kaufen.
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Es umfasst 15 eingeschossige Gebäude mit jeweils rund 100 Quadratmetern Nutzfläche sowie ein zentrales Hauptgebäude mit einem Speisesaal von mehr als 300 Quadratmetern. Das Grundstück hat eine Fläche von rund 24.000 Quadratmetern und ist umgeben von Wiesen, Wäldern und altem Baumbestand, nur wenige hundert Meter vom Stausee Hohenwarte entfernt.
Der Komplex wird über beliebte Immobilienplattformen verkauft. In der Anzeige heißt es, dass der Verkäufer „keinen Grundstückskäufer sucht, sondern jemanden mit einer Vision, der das Potenzial erkennt, hier etwas Außergewöhnliches zu schaffen.“
Die Gebäude sind bereits abgebaut, Strom und Trinkwasser sind angeschlossen, das Abwasser wird über eine Jauchegrube abgeleitet.
Vom DDR-Ferienlager zum Planungskonflikt
Nach der deutschen Wiedervereinigung blieb der Ort zehn Jahre lang leer. Ab dem Jahr 2000, sagt Eberitsch, wurden die einzelnen Häuser wieder zu Wohnzwecken genutzt: „Unter dieser Adresse wurden die Bewohner offiziell gemeldet und meines Wissens wurden für diese Adresse sogar staatliche Leistungen wie Wohngeld gewährt.“ Dies ließ ihn glauben, dass die Wohnnutzung gesetzlich erlaubt sei.
Was ist der Trick?
Nach eigenen Angaben kaufte Eberitsch das Land 2014, nachdem er mit seiner Familie aus Neuseeland nach Deutschland zurückgekehrt war. Ihre damalige Vision war es, „einen Ort zu schaffen, an dem Menschen nah an der Natur leben, Gemeinschaft erleben und gemeinsam etwas Neues aufbauen können.“
Diese Hoffnung hat sich nicht erfüllt. Das Problem liegt in der städtebaulichen Gesetzgebung: Aus städtebaulicher Sicht liegt das Grundstück im sogenannten „Außenbereich“, einem Grundstück außerhalb des urbanisierten Gebietes, obwohl es nur etwa 200 Meter vom Ortsrand entfernt liegt. Da der Komplex zwischen 1990 und 2000 nicht genutzt wurde, gehen die Behörden davon aus, dass sein ursprünglicher Schutzstatus erloschen ist.
Eberitsch bestätigt dies auf Nachfrage: „Als wir später eine umfassendere Sanierung und Weiterentwicklung des Geländes durchführen wollten, wurde die Planungslage noch einmal überprüft. Uns wurde mitgeteilt, dass die damaligen Unterlagen nichts am Planungsstand änderten und der Schutz aufgrund der langen Nutzungsunterbrechung bereits erloschen sei.“
Laut Eberitsch prüfen die Behörden derzeit eine dauerhafte Wohnnutzung kritisch, da es sich „um eine sogenannte Splittersiedlung in der Außenzone handeln könnte“.
Eine legale Nutzung würde einen neuen örtlichen Bebauungsplan oder eine andere Form der Baugenehmigung erfordern. Das deutsche Bau- und Planungsrecht steht immer wieder wegen seiner bürokratischen Hürden in der Kritik.
Zwischen Gesundheitsdorf und Streusiedlung
Trotz der noch ungeklärten Genehmigungsfrage sieht Eberitsch großes Potenzial in dem Komplex. Er stellt sich ein ganzheitliches Gesundheits- und Regenerationsdorf vor, in dem verschiedene Therapie- und Präventionsangebote an einem Ort zusammengeführt werden könnten; zum Beispiel Häuser für Physiotherapie, Osteopathie, Naturheilkunde oder Yoga, ergänzt durch Unterkünfte und ein zentrales Gemeinschaftsgebäude für Seminare und gemeinsame Mahlzeiten.
Die Liste verbirgt auch kein eigenes kommerzielles Interesse: Sie weist darauf hin, dass alle Bau-, Ausrüstungs- und Landschaftsbauarbeiten „direkt von der mit dem Eigentümer verbundenen Baufirma durchgeführt werden könnten“.
Ein Appell an Politiker und Elon Musk
Für Eberitsch steht der Fall sinnbildlich für ein grundsätzliches Problem in Deutschland. Er fragt, „ob wir angesichts des Wohnungsmangels, des Wunsches nach nachhaltiger Nutzung bestehender Gebäude und der Notwendigkeit neuer Wohn- und Wohnformen nicht die rechtlichen Rahmenbedingungen weiter anpassen sollten, damit bestehende Strukturen wieder genutzt werden können.“ Sein Fazit: „Wir haben hier eine Kleinstadt mit vorhandener Bebauung und Infrastruktur. Aus meiner Sicht sollte es unter klaren rechtlichen Voraussetzungen einfacher sein, diese bestehenden Komplexe wieder einer sinnvollen Nutzung zuzuführen.“
Eberitsch würde das Projekt gerne selbst machen, sagt aber, dass ihm das Startkapital fehlt. Seine Idee ist ungewöhnlich und bringt plötzlich einen umstrittenen Tech-Milliardär ins Spiel: „Vielleicht wird jemand wie Elon Musk gebraucht. (…) Wenn Elon Musk diesen Artikel wirklich liest, würde er sich über eine Startfinanzierung von rund einer Million Euro freuen.“
Bizarre Immobilienangebote in ganz Europa
Die thüringische Stadt ist nur das jüngste in einer Reihe ungewöhnlicher Immobilienangebote. Im Mai wurde für 60.000 Euro eine verlassene Insel in der Ostsee verkauft, ebenfalls ein ostdeutsches Relikt, dessen Reiz bestenfalls in seiner Abgeschiedenheit liegt.
Eine abgelegene Hütte auf einer schottischen Insel machte für 405.000 Euro Schlagzeilen, und in Griechenland wurde eine Privatinsel mit einem Richtpreis von 247.000 Euro versteigert. Ein wiederkehrendes Muster ist kaum zu übersehen: niedrige Preise gepaart mit abgelegenen Standorten, unklaren Nutzungsrechten oder hohem Sanierungsbedarf; Der wahre Wert dieser Immobilien liegt fast immer in ihrem noch immateriellen Potenzial.
Ob aus dem ehemaligen Jugenddorf Thüringen tatsächlich ein „Dorf der Zukunft“ wird, hängt nicht nur von der „Vision“ des Käufers ab, sondern auch von den Behörden und davon, wie flexibel Deutschland im Umgang mit ungenutzten Beständen ist.