Seit Generationen wird Australien als eine Nation verstanden, die ein Eigenheim besitzt. Und der geplante Weg in Sachen Wohnraum war relativ einfach.
Die jungen Erwachsenen verließen das Haus der Familie, mieteten es für ein paar Jahre, kauften ein Haus und zahlten langsam ihre Hypothek ab. Dieser „große australische Traum“ prägte die Art und Weise, wie viele Australier über das Erwachsensein, die finanzielle Sicherheit und die Zukunft dachten.
Das hat sich geändert. Australier vermieten länger, verlassen sich mehr auf die „Bank von Mama und Papa“ oder besitzen nie ein eigenes Haus.
Der Preis ist ein offensichtlicher Faktor. Wie ein aktueller Artikel des Sydney Morning Herald zeigte, läge der durchschnittliche Hauspreis in Sydney heute bei etwa 465.000 A$, wenn die Preise seit 1996 einfach mit der Inflation Schritt gehalten hätten. Stattdessen sind es jetzt 1,79 Millionen US-Dollar.
Unsere jüngsten Untersuchungen zeigen, dass die Weichen für den Wohnungsbau gestellt werden, lange bevor jemand sein erstes Eigenheim kauft. Familienressourcen und Arbeitsmarktchancen haben großen Einfluss darauf, wer den Weg zum Wohneigentum gehen kann und wer in Langzeitmietwohnungen bleibt.
Wir haben außerdem herausgefunden, dass fast die Hälfte der jungen Menschen eine wesentlich gestörtere Wohnsituation verfolgte und wiederholt zwischen Miete, Wohneigentum und in manchen Fällen auch der Rückkehr in das Familienheim wechselte.
Ich verfolge junge Australier seit einer Generation
Unsere Forschung nutzte 19 Jahre australischer Daten aus der langjährigen HILDA-Umfrage (Household, Income and Labor Dynamics in Australia), um dieselben Menschen über viele Jahre hinweg zu verfolgen und ihre Wohnverläufe zu verstehen – die Wege, die sie im Laufe der Zeit durch das Wohnungssystem nehmen.
Anstatt nur zu fragen, wer heute ein Haus besitzt, vermittelt uns dieser Ansatz eine klarere Vorstellung davon, wer Hausbesitzer werden kann, wann er kauft, wie lange er Hausbesitzer bleibt und was passiert, wenn er sein Haus aus irgendeinem Grund verkauft.
Unsere Studie wandte diesen Ansatz auf junge Australier an, die Anfang der 2000er Jahre im Haus der Familie lebten, und verfolgte ihre Wohnerfahrungen fast zwei Jahrzehnte lang bis 2019.
Nur etwa jeder Fünfte (22 %) folgte dem traditionellen Weg, aus dem Haus der Familie auszuziehen und es dann zu vermieten, bevor er ein Haus kaufte. Eine kleinere Gruppe (12 %) wechselte direkt in den Hauskauf, während ein ähnlicher Anteil (13 %) in die Miete einstieg und dort während des gesamten Untersuchungszeitraums blieb.
Fast die Hälfte (46 %) hat im Laufe der zwei Jahrzehnte unserer Studie einen ganz anderen Weg eingeschlagen, indem sie in eine Mietwohnung ein- und ausstiegen, Wohneigentum besaßen und in das Haus der Familie zurückkehrten.
Nicht verbundene Reisen
Es ist wichtig, diese unterschiedlichen Muster zu verstehen, da zwei Personen, die sich scheinbar in der gleichen Situation befinden (z. B. zwei Mieter), nicht unbedingt die gleichen Chancen haben, Eigenheimbesitzer zu werden.
Ein Mieter kann eine kurze Zeit in einer Mietwohnung verbringen, bevor er sein erstes Eigenheim kauft. Aber ein anderer könnte schon seit vielen Jahren gemietet haben, ohne klare Eigentumsverhältnisse.
Alternativ kann es sein, dass der Hausbesitzer einen relativ stabilen Weg eingeschlagen hat oder diesen erst nach wiederholten Umzügen in und aus dem Familienhaus oder nach einer Mietzeit erreicht hat.
Wenn man sich nur anschaut, wo die Menschen heute sind, wird diese Geschichte übersehen. Es wird auch übersehen, wie der Zeitpunkt, die Reihenfolge und die Dauer der Wohnerfahrungen beeinflussen, was später im Leben möglich wird.
Der traditionelle Weg zum Wohneigentum für junge Menschen hat sich verändert. Christopher Hopkins/AAP Hausbesitzer vs. Mietervermögen
Unsere laufende Forschung am Australian Housing Research Centre untersucht nun, wie sich die Vermögensergebnisse abhängig von den Wohnwegen der Menschen unterscheiden.
Über einen Zeitraum von fünf Jahren deuten unsere vorläufigen Arbeiten (die noch nicht einer Peer-Review unterzogen wurden) darauf hin, dass Haushalte, die weiterhin Mieter blieben, nur ein bescheidenes Wachstum des Durchschnittsvermögens verzeichneten.
Diejenigen, die in Wohneigentum umwandelten oder weiterhin Hypotheken hielten, häuften mehrere Hunderttausend Dollar mehr an, während Haushalte, die von Wohneigentum in Mietwohnungen umwandelten, erhebliche Verluste erlitten.
Der wichtige Punkt ist nicht einfach, dass Hausbesitzer mehr Vermögen angehäuft haben als Mieter. Die Sache ist die, dass unterschiedliche Zugangswege zu Wohnraum offenbar mit sehr unterschiedlichen finanziellen Zukunftsaussichten verbunden sind.
Zugang zu Wohnraum auf zwei Ebenen
Unsere Erkenntnisse bedeuten nicht, dass Wohnen allein über die Zukunft der Menschen entscheidet. Haushalte verfügen zunächst über unterschiedliche Einkommen, Familienressourcen, Bildung und Möglichkeiten.
Aber Immobilienverläufe können die unterschiedlichen Ausgangspunkte der Menschen verstärken.
Wer Zugang zu Immobilien erhält, kann über viele Jahre Immobilienwerte – und damit Vermögen – aufbauen. Diese Gerechtigkeit kann einen Puffer gegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Beziehungszerrüttung bieten. Es kann auch dazu beitragen, den Ruhestand zu finanzieren oder Ihren eigenen Kindern beim Kauf eines Eigenheims zu helfen.
Wer außerhalb des Grundstücks bleibt, könnte langfristig mit einer ganz anderen Situation konfrontiert sein. Sie geben möglicherweise einen größeren Teil ihres Einkommens für die Miete aus, verfügen in einer Krise über weniger Vermögenswerte, auf die sie zurückgreifen können, und gehen ohne den Schutz einer eigenen Wohnung in den Ruhestand. Dadurch kann sich die Wohnungleichheit mit der Zeit vergrößern.
Diese Sicht auf die längerfristige Entwicklung verändert die Art und Weise, wie wir über die Wohnungspolitik denken können. Der Erfolg lässt sich nicht allein anhand aktueller Preise, Angebotszahlen oder Wohneigentumsquoten beurteilen. Diese Indikatoren sagen uns, wo das Wohnungssystem jetzt steht, aber noch weniger, wohin es die Menschen führt.
Aber wie unsere veröffentlichten und laufenden Untersuchungen zeigen, können kleine Unterschiede im Zeitpunkt des Erwerbs eines Eigenheims, der Zeit, die man mit der Miete oder dem Verlassen der Immobilie verbringt, zu viel größeren Unterschieden in Bezug auf Wohlstand und Sicherheit im späteren Leben führen.